¿Qué hacer si hay incumplimiento de contrato?

Hay ocasiones en que las cosas no salen como se espera, por lo que es importante estar preparado en caso de que una de las partes incumpla el contrato de compraventa o arrendamiento inmobiliario.

Aunque el contrato sea el manifiesto legal por el cual ambas partes se comprometen a cumplir las condiciones ahí descritas, se pueden presentar ciertos incumplimientos que afecten los intereses de cada uno de los involucrados.

Por ello, es necesario especificar qué pasos se deben seguir en caso de que no se llegue a lo acordado.

Qué son las cláusulas de incumplimiento

Estas son acuerdos que se estipulan con el propósito de que ambos interesados sepan qué acciones proceden si alguno falta al contrato. Por ejemplo, si en algún momento una parte no cumple con un pago, la otra parte puede solicitar una indemnización por daños y perjuicios e incluso puede demandar una cancelación.

Cuáles son las cláusulas de incumplimiento más comunes

Incumplimiento en el contrato de compraventa

Incumplimiento en el pago

Se puede pactar una cláusula para que, en caso de que el pago no se efectúe conforme a lo acordado, sea posible hacer lo siguiente:

• Hacer una renegociación, siempre y cuando ambas partes acepten.
• Cancelar el contrato sin intervención judicial ni responsabilidades para las partes, restituyéndose las prestaciones llevadas a cabo conforme lo dictamine el contrato.

En caso de cancelación, la mayoría de las cláusulas de incumplimiento de pago prevén que los depósitos previos deben ser devueltos al comprador en una fecha límite y, de no cumplirse, el vendedor debe pagar un interés equivalente.

Incumplimiento en la entrega de posesión

Cuando el vendedor no puede entregar la vivienda en el plazo establecido, existen dos tipos de cláusulas que las partes pueden pactar:

• A menos que sea por caso fortuito o de fuerza mayor y el vendedor lo acredite, se establezca una nueva fecha.
• Si no se acredita la razón, se considera como incumplimiento del contrato y el vendedor es acreedor a una pena convencional.

Discrepancias en las características del inmueble

Se puede pactar una cláusula para que en caso de que existan diferencias, defectos o fallas que se encuentren en el inmueble, que no estén descritas en el anexo de especificaciones técnicas del inmueble, éstas sean notificadas al vendedor de manera escrita para que realice las mejoras necesarias en un plazo pactado.

En caso que los defectos o fallas persistan, el vendedor puede estar obligado a realizar nuevas reparaciones y otorgar al comprador una bonificación. Generalmente, dicha bonificación será del 5% sobre el valor de lo reparado por fallas leves, y 20% del precio total de la compraventa por fallas graves.

Asimismo, si los defectos o fallas no tienen reparación, la cláusula puede incluir la posibilidad de exigir la sustitución del inmueble por otro, sin otorgar la bonificación.

También es válido incluir una cláusula que especifique que se puede solicitar la rescisión del contrato. Para esto, el vendedor debe reintegrar el monto pagado y los intereses correspondientes conforme lo dicta la Ley Federal de Protección al Consumidor.

Incumplimiento en el contrato de arrendamiento

Incumplimiento de pago de la renta

El contrato de arrendamiento puede incluir una cláusula que estipule que si no se paga la renta en el tiempo, modo y lugar convenidos, el arrendatario tiene que pagar una pena convencional de 1% diario sobre el importe de la renta.

El pago de rentas que se realicen con cheques sin fondos, son consideradas rentas no pagadas y obligan al arrendatario a cubrir los gastos ilícitos que se generen por dicha acción, incluyendo 20% del cheque (de acuerdo a la Ley General de Títulos y Operaciones de Crédito), así como las comisiones vigentes de la institución bancaria.

Modificaciones y mejoras al inmueble sin consentimiento

En el caso de que el arrendador especifique que no se pueden hacer modificaciones o mejoras al inmueble sin su consentimiento, se puede crear una cláusula que mencione que ante dicha acción, el arrendatario tiene la obligación de reponer las cosas al estado previo sin que exija una indemnización y sin que reclame el pago del gasto hecho.

Incumplimiento en la vigencia del contrato

El arrendatario pagará una pena convencional por terminación anticipada del contrato y deberá desocupar el inmueble en un plazo de 10 días posteriores al pago.

Causas comunes de rescisión del contrato

Arrendatario

• Falsedad en las declaraciones hechas.
• Darle un uso diferente al inmueble que no sea el pactado en el contrato.
• En el caso de no ser pactado, ceder a terceros los derechos y obligaciones derivadas de este contrato o subarrendar el inmueble.
• Realizar modificaciones al inmueble sin autorización.
• Retraso reiterado del pago de la renta.
• Manejar sustancias ilegales o peligrosas dentro del inmueble.
• Cometer actos ilícitos dentro del inmueble.

Arrendador

• No realizar las reparaciones necesarias para conservar el inmueble en buen estado.

Fiador

• Deceso del fiador.
• Embargo de la propiedad en garantía.

Cláusula de cancelación

Cada contrato cuenta con una cláusula de cancelación, la cual generalmente establece que el comprador o arrendatario tiene derecho a un plazo de 15 días posteriores a la firma del contrato para cancelar la operación sin responsabilidad alguna, obligando así al vendedor o arrendatario a reintegrar la cantidad que se le haya entregado.

Quién tiene jurisdicción para resolver la controversia del incumplimiento

La Procuraduría Federal del Consumidor (PROFECO), es la institución encargada de resolver controversias debido a la mala interpretación o incumplimiento de un contrato. No obstante, esta institución no interviene en la resolución si el acuerdo se realizó entre particulares.

Por lo tanto, lo más prudente en estas situaciones es contratar a un abogado y acudir al Juzgado Civil de la localidad para intervenir en la resolución del contrato o, en casos extremos, hacer la demanda correspondiente.