Preparando la propiedad
Preparando la propiedad
REALIZA UN AVALÚO A TU CASA PARA QUE PUEDAS ASIGNARLE EL PRECIO JUSTO AL VENDERLA.
Uno de los elementos que captan inmediatamente la atención de los compradores en las ofertas de vivienda, además de la apariencia, es el precio del inmueble. Pero ¿cómo saber cuánto vale mi casa? Esa es una pregunta que muy pocos propietarios pueden responder de manera objetiva.
Para ofrecer al público ese inmueble que deseas vender o rentar, necesitarás de un avalúo que determine su precio.
Empecemos con lo básico. Aunque creas que tu vivienda tiene cierto valor y que podrías venderla o rentarla en cierta cantidad, no es recomendable asignarle un precio con solo suposiciones.
El precio de venta o renta se define por medio del avalúo del inmueble, el cual analiza las características y condiciones de la vivienda, su ubicación, las características de la zona y del mercado.
Un avalúo también se puede solicitar con los siguientes propósitos:
Existen dos tipos de avalúo inmobiliario, ambos están diseñados para saber cuánto vale una casa, pero tienen diferentes usos:
Permite conocer el valor real del inmueble para establecer un precio de venta o renta que compita en el mercado. En este cálculo se toman en cuenta la construcción del inmueble, el terreno, la ubicación, los servicios y el mercado.
Este tipo de avaluó determina el valor físico de los predios y las construcciones que se encuentran en ellos, considerando la ubicación del inmueble y los metros cuadrados de construcción y terreno. Generalmente, es sustento para acordar el impuesto predial, pero también es requisito para fijar un precio de venta de vivienda, ya que vender a un valor inferior al catastral puede crear sospechas de simulación o evasión y tener consecuencias fiscales o penales.
El avalúo inmobiliario debe ser realizado por un perito autorizado por las diversas tesorerías estatales o catastros municipales donde se localiza el inmueble. Asimismo, debe de contar con un registro ante la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), la cual regula la valuación de bienes inmuebles particulares.
A través del avalúo se obtienen tres tipos de valores de cotización de una vivienda:
Estos tipos de valores se obtienen a través de tres enfoques que en sumatoria aportan el valor total del inmueble.
En este método se evalúan los siguientes elementos:
Acerca del proceso: se realiza una inspección de todas las áreas (internas y externas) del inmueble para identificar las deficiencias físicas que pueden afectar la habitabilidad de esta, así como la solidez de la estructura. Posteriormente, se establece el periodo de vida útil que la construcción pueda tener.
Dependiendo del tipo de construcción y calidad (si el inmueble es casa o departamento y si a su vez es residencial, medio o interés social) varía el tiempo de vida útil.
También se valoran los elementos que forman parte de la construcción:
A partir de estos elementos y de la vida útil de la construcción en general, se realiza el cálculo de la edad de la construcción y el estado de conservación del inmueble.
Asimismo, se lleva a cabo un cálculo hipotético sobre cuánto costaría construir un inmueble similar al que se está evaluando, se consideran los costos unitarios de toda la construcción y se deduce su devaluación física y su conservación.
Después, se desglosan los datos en una tabla para comprobar el valor.
El valor del inmueble es considerado de acuerdo a la oferta del mercado mediante los siguientes criterios:
Acerca del proceso: para conocer los valores de operaciones y analizar la oferta y la demanda, se recopila información de bienes inmuebles comparables al que se está evaluando. Al llegar a un indicador comparable, se puede establecer un precio aproximado de compra. Este proceso también es conocido como homologación.
A través de este método se conoce el valor de renta del inmueble. El sistema que utiliza para recopilar datos es similar al de enfoque comparativo de mercado, es decir, hace una comparativa apoyándose de los inmuebles similares de la zona o zonas similares que están en renta, para identificar el valor de todas las rentas futuras que producirá el inmueble. Los datos que se recolectan son:
Existen dos formas de costear un avalúo. Algunos peritos o instituciones cuentan con tarifas fijas de acuerdo al valor de la vivienda. Por ejemplo, la tarifa de una vivienda con un precio igual o inferior a $500,000 pesos es en promedio de $1,500 pesos; y de una propiedad con valor desde $500,001 pesos hasta $1,000,000 de pesos, es de $2,800 pesos, en promedio.
Por otro lado, el costo también se calcula en relación a los metros cuadrados de la construcción. El precio promedio del metro cuadrado varía entre localidades.
Aunque el dictamen del avalúo determina el valor real del inmueble y te permite saber cuánto vale una casa, este solo es un punto de referencia para establecer el precio de venta o renta. Puedes incrementar el precio de cualquiera de estos dos procesos, tomando en cuenta todos los gastos generados en esta tarea y, posteriormente, hacer las negociaciones correspondientes hasta llegar un acuerdo con el comprador o inquilino. Solo ten presente que estos precios nunca deben sobrevalorarse en comparación al mercado.
Específicamente en el precio de renta, la ley establece el valor aproximado debe ser 0.8% sobre el valor de la vivienda.
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