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Cómo funcionan las tasas de interés en un crédito hipotecario


El mercado de créditos hipotecarios es amplio y seguramente encontrarás ofertas interesantes para adquirir una casa. Antes de tomar una decisión, tu tarea es conocer y comparar, además de los beneficios que adquieres, todas las responsabilidades que se generan por el otorgamiento del préstamo. Comencemos con qué son las tasas de interés.
La tasa de interés hipotecaria funciona así: una institución financiera ofrece un préstamo para comprar una casa. Por este préstamo se cobrará una cuota extra que se incluirá en el monto final a pagar. Un ejemplo: si adquieres un préstamo hipotecario de $300,000 pesos con una tasa de interés al 10%, el monto total que tendrás que pagar será de $330,000 pesos.
En algunas ocasiones, los intereses se pagan antes de cubrir los plazos del préstamo, en cada mensualidad acordada o hasta cierto porcentaje del monto cubierto. Esto depende del tipo de tasa de interés que selecciones, el plazo para cubrir todo el crédito hipotecario y de cada institución financiera.

Cómo se fija una tasa de interés hipotecaria

Para fijar la tasa de interés de un crédito hipotecario, las instituciones financieras toman en consideración lo siguiente:

  • Tasa de interés fijada. A través de esta medida establecida por el Banco de México, se estandariza el costo de los financiamientos.
  • Costo del dinero. El fondo de ahorro de cada institución financiera se maneja bajo una tasa de interés.
  • Costo por operaciones. Realizar la operación de créditos hipotecarios genera un gasto y un riesgo de pérdidas. 
  • Índice de pérdidas esperadas. Aunque se tenga parte del costo de operaciones, también se contempla el riesgo del mercado.
  • Costo del capital. Se considera el capital otorgado y el retorno de acuerdo a los activos de la institución financiera.
  • Otros. Esto depende de las políticas de cada institución financiera.

Las tasas de interés no varían drásticamente de una institución a otra, una vez que se establece la tasa de interés fijada, todos los demás costos contemplados deben fluctuar dentro del margen, aumentando o disminuyendo el porcentaje de interés.
Además, la Condusef (Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros) se encarga de vigilar que se respeten los derechos de los consumidores al solicitar un crédito.

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Tipos de tasas de interés en créditos hipotecarios

La mayoría de las instituciones financieras manejan 3 tipos de tasas de interés en un crédito hipotecario: fija, variable y mixta.
Tasa de interés anual fija. Cuando solicitas un crédito hipotecario con esta tasa de interés, el porcentaje de la cuota anual que pagas no cambia. Durante todo el plazo que tienes para cubrir el monto del préstamo, pagarás el mismo porcentaje de interés a la institución financiera, sin importar el tiempo que dure tu acuerdo ni las fluctuaciones económicas.
Debido al riesgo que pueden correr las instituciones financieras, en comparación con las otras tasas, la tasa de interés fija suele ser más alta, pero al mismo tiempo garantiza a la persona que solicita el préstamo, la protección sobre las variaciones que surgen mientras el préstamo está vigente.
La tasa de interés que te mostramos más arriba del 10% sobre un crédito hipotecario de $300,000 pesos es un claro ejemplo de tasa fija. Independiente al periodo seleccionado para cubrir el préstamo, el 10% no cambiará y el monto final a pagar será de $330,000 pesos.
Tasa de interés variable. Cada año el porcentaje de la cuota por el crédito hipotecario se modifica, en ocasiones tiende a aumentar y otras a disminuir. El ajuste se establece a partir de un índice y un margen referencial. El índice es la tasa de interés fijada que proporciona el Banco de México y el margen de referencia es lo acordado en cada institución financiera.
Así funciona la tasa de interés variable: después de obtener un crédito hipotecario, cada año, en esa misma fecha se hace un ajuste de la tasa de interés. Este ajuste suele ser menor a la tasa de interés fija, pero dependiendo de las fluctuaciones económicas ambas tasas pueden aumentar.
Cuando estás seguro de que tus ingresos incrementarán a futuro, puedes asumir el compromiso de obtener un crédito hipotecario bajo esta tasa de interés. De lo contrario, será complicado sobrellevar los pagos, sin olvidar que tu casa es la que corre mayor riesgo. Antes de decidirte, revisa la evolución de las tasas en los últimos años. ¿Te conviene?
Tasa de interés mixta. Los intereses fijos y variables se combinan para ofrecer una tasa mixta que funciona de la siguiente manera:
Cuando se tramita un crédito hipotecario con una tasa de interés mixta, el acreditado y la institución financiera acuerdan un porcentaje de interés fijo para los primeros años del plazo. Posteriormente, se analizan las condiciones del préstamo y las referencias para hacer un ajuste y año con año se cubre una tasa variable.
Al principio, tendrás la seguridad de que tus pagos serán respetados mientras mejoras tus ingresos para cubrir el monto total de tu crédito hipotecario.
Considera que la variación del interés en las últimas dos tasas tiene como finalidad disminuir el porcentaje y obtener una tasa más baja. Aunque claro, siempre se puede correr el riesgo de un panorama contrario.
Asimismo, también puedes encontrar dos tipos de tasas que proporcionan diferentes esquemas de pagos con el propósito de hacer más accesibles los créditos hipotecarios: tasa creciente y decreciente.
Tasa de interés creciente. En los primeros años se paga una cantidad mensual baja del crédito hipotecario y, conforme avance el plazo, las mensualidades incrementan de acuerdo a un esquema de pagos que previamente la institución financiera debe indicarte en tu tabla de amortización.
Si estás iniciando en el ámbito laboral y más adelante tus ingresos irán aumentando, esta tasa de interés puede ser adecuada para ti. No es una tasa variable, en realidad guarda mayor relación con la tasa fija, ya que el porcentaje de interés otorgado es el mismo, pero a diferencia, este esquema inicia con pagos menores.
Tasa de interés decreciente. Son pocas las ocasiones en las que una institución financiera ofrece un esquema de esta índole y solo está dirigido a clientes que son puntuales en los pagos. 
La tasa de interés decreciente funciona de una manera particular. Cuando un acreditado realiza 12 pagos consecutivos en forma y tiempo, la institución financiera le ofrece una tasa de interés menor. Esta tasa se aplica únicamente en los primeros años del crédito.

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¿Qué responsabilidades de pago adicionales se adquieren cuando se solicita una hipoteca?

La tasa de interés no es la única responsabilidad financiera que se adquiere al obtener un crédito hipotecario, existen otros gastos que debes considerar a la hora de elegir el mejor.
Comisiones. Son varias las comisiones que pueden cobrarte por un crédito hipotecario: otorgamiento, apertura de crédito, gastos administrativos, etcétera. Los porcentajes varían en cada institución financiera y representan un mínimo del precio del inmueble. Por ejemplo, la comisión por apertura de crédito es entre 0% y 3% del monto del crédito hipotecario.
Hay instituciones que no te cobran la apertura de un crédito hipotecario, sin embargo la comisión por gastos administrativos pueden llegar a incrementar paulatinamente, junto con el monto total de tu préstamo.
Avalúo. Para que una institución financiera pueda ofrecerte un monto acorde a tus necesidades, primero deberá conocer el precio real del inmueble mediante un avalúo. El costo promedio por este es de $3 pesos por cada millar del precio. Es decir, si el precio de la casa valuada es de $1,000,000 de pesos, quiere decir que se evaluaron 1,000 millares, por lo que el costo por el avalúo sería de $3,000 pesos.
Enganche. El enganche deberás cubrirlo de tu dinero y oscila alrededor del 10%. Si consigues un crédito hipotecario que te ofrezca más del 90%, el enganche será menor, aunque la deuda que adquieras con la institución financiera aumentará. Analiza tus posibilidades y elige la opción que más te convenga.
Gastos notariales. Sin importar que el inmueble sea nuevo o de uso, se debe escriturar ante el nuevo propietario, hacer el pago del Impuesto Sobre Adquisición de Inmuebles (ISAI) y antes de que entre a gravamen (que tenga una hipoteca), comprobar que no tiene ninguna deuda que pueda intervenir en su adquisición.   
Seguros. Hay que estar conscientes que un crédito hipotecario es una deuda a largo plazo, y varios incidentes pueden surgir mientras está vigente. Todos los créditos hipotecarios cuentan con dos seguros básicos que te cubren de incidentes:

  • Seguro contra daños. Cualquier suceso que pueda poner en riesgo tu patrimonio, como los desastres naturales.
  • Seguro de vida. En caso de fallecimiento del acreditado, se toman medidas respecto a la deuda del inmueble.

Hay instituciones financieras que ofrecen hasta un tercer seguro que te ampara por la pérdida de tu empleo hasta que consigas otro y cada uno de ellos se difiere en las mensualidades a pagar.

Amortización hipotecaria

Seleccionar un plazo para cubrir toda la deuda te permite organizarte financieramente y cumplir con tus obligaciones. No obstante, si tienes la oportunidad de adelantar pagos, estás en todo tu derecho.

¿Qué es una amortización?

Para fines hipotecarios, una amortización es el pago habitual de las cuotas del crédito. Aunque la amortización comprende únicamente el monto otorgado, en la cuota mensual se deben incluir el porcentaje de otros conceptos que se hayan acordado previamente, como el interés.
Al solicitar tu crédito hipotecario, la institución financiera debe guiarte a través de tu tabla de amortizaciones para conocer bajo qué conceptos realizas los pagos y cuánto es lo que te falta. Más adelante profundizaremos en este tema.
Una vez comprendido en funcionamiento de las tasas de interés de los créditos hipotecarios y los costos adicionales que se generan, es momento de aprender a elegir los mejores créditos hipotecarios.