Generales del crédito hipotecario

Cómo puedo pagar mi crédito hipotecario antes de tiempo


La gran mayoría de personas consideran que 25 o 30 años pueden representar una eternidad para pagar un crédito hipotecario. No obstante, existen opciones que te permiten liquidar o disminuir la deuda antes de cumplir el plazo.
Si en algún momento llegas a ahorrar lo suficiente u obtienes un bono que no esté contemplado en tus ingresos mensuales, puedes realizar un pago anticipado para reducir la deuda de tu crédito.  
Pero antes de hacerlo, es importante que conozcas bajo qué condiciones se encuentra el esquema financiero que seleccionaste, puesto que algunas instituciones manejan especificaciones muy precisas con respecto a los pagos anticipados y pueden cobrarte algún cargo adicional por penalización.
Desde la investigación hacia el mejor crédito hipotecario, sabrás qué instituciones o esquemas cobran comisiones o tienen penalizaciones por pagos anticipados y cuál es el monto referido.

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Pagos anticipados en Infonavit

Cada pago mensual que se efectúa al Infonavit se destina al capital y los intereses generados. Pero en el caso de los pagos anticipados (extraordinarios) cuando aún existen los adeudos (es decir, todavía tienes intereses por pagar), la cantidad que abonas se destina a cubrirlos y el restante se registra en el capital.
También está la opción de liquidar por completo la deuda y al hacerlo, se puede obtener 10% de descuento. Para obtenerlo hay que solicitar el beneficio y, a partir de la fecha, se tiene todo el mes para cubrir 90% del saldo total.
Si no completas 90% del saldo total, solo se abonará el monto sin ningún beneficio. Posteriormente podrás solicitar 10% de descuento para el siguiente pago que hagas.

Pagos anticipados FOVISSSTE

En los créditos hipotecarios que oferta el Fondo de la Vivienda, también se puede pagar de manera anticipada para reducir el plazo y el saldo de la deuda. El proceso se hace de manera personal imprimiendo el formato de Pago de Individuales (FOPI), el cual también es requerido al liquidar el crédito.
En el caso del esquema en pesos, además de los pagos anticipados, las aportaciones patronales bimestrales de la Subcuenta de Vivienda se utilizan como prepago al capital.

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Pagos anticipados Bancos y Sofomes

Los bancos y las Sofomes se rigen por políticas y condiciones únicas. Posiblemente en una institución se realicen los pagos anticipados de manera simple, mientras que en otra haya que cubrir una comisión extra. Para gestionar los pagos de tu crédito hipotecario y decidir qué es lo más conveniente, considera:

  • Las condiciones que fija tu crédito hipotecario.
  • Los programas y recompensas que proporcionan para favorecer  los pagos puntuales o anticipados.
  • Las penalizaciones o comisiones por realizar pagos anticipados.

¿Qué instituciones te penalizan por pagos anticipados?
Hasta el momento, Afirme es la única institución que te cobra 4% del monto mensual por realizar pagos extemporáneos o tardíos.
Lista de bancos que no penalizan por pagos anticipados o finiquito:

  • Banca Mífel
  • Banco Azteca
  • Banorte
  • Banregui
  • BBVA Bancomer
  • Citibanamex
  • HSBC
  • Inbursa
  • Multiva
  • Santander
  • Scotiabank
  • Ve por más

Conoce tu tabla de amortización

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Cuando comienzas a realizar los pagos mensuales de tu crédito hipotecario, surgen miles de preguntas en torno a tu deuda  y la distribución del monto que aportas:

  • ¿Hacia dónde se dirige el pago?
  • ¿Por qué la deuda no disminuye?
  • ¿Qué pasa con el pago anticipado que realicé?

Para comprender con exactitud cómo se gestionan los pagos de tu crédito hipotecario, necesitas conocer la tabla de amortización de este mismo.
¿Qué es una tabla de amortización?
Una tabla de amortización es un desglose de los pagos que tendrás que realizar mes con mes durante toda la vida del crédito hipotecario.
Como mencionamos, el monto que pagas mensualmente se distribuye en diferentes conceptos que incluye el crédito hipotecario. En una tabla de amortización se expresa cuáles son los conceptos que estás pagando y cuánto corresponde a cada uno.
Los conceptos que se incluyen en el pago que realizas son:

  • Abono al capital. Se trata de la suma que la institución bancaria confirió para la compra del inmueble u otro uso.
  • Intereses ordinarios. El pago mensual que corresponde al porcentaje de intereses por el otorgamiento del crédito.
  • Costos adicionales. Referidos a las comisiones, seguros, etcétera.

Además, encontrarás el término “saldo insoluto” que hace referencia al monto restante del crédito hipotecario que falta por cubrir.
OJO: jamás confundas el “saldo insoluto” con el “pago total”. El saldo insoluto muestra el monto completo que resta liquidar, mientras que el pago total es el cálculo que mes con mes debes abonar.
La estructura de la tabla la verás de la siguiente manera:

  • El número de pagos y los meses en los que tendrás que realizarlos.
  • Los conceptos a los que se les destina parte del monto mensual.
  • El pago al crédito que contabiliza únicamente los intereses más el capital.
  • El saldo insoluto y los costos adicionales.
  • El pago total que deberás realizar mensualmente.

Pago

Mes

Interés

Capital

Pago al crédito

Saldo insoluto

Costos adicionales

Pago total

Se contabiliza a partir de 0 y hasta llegar a la fecha del plazo.

Permite diferenciar el cobro que se realiza

El monto referente al mes en pesos

El monto referente al mes en pesos

Suma del interés más capital a pagar

Saldo actual del crédito hipotecario

Cobro de costos adicionales al interés y capital

El monto total referido al mes

Es importante que al evaluar la tabla de amortización tengas en cuenta varias pautas que te ayudarán a comprender mejor los pagos que efectúas: 

  • Las cantidades registradas en los intereses y el capital pueden variar dependiendo de la tasa que hayas seleccionado para pagar tu crédito hipotecario.
  • En una tasa fija, el “pago total” siempre será el mismo a menos que presentes retrasos.
  • El registro del saldo insoluto disminuirá mensualmente.
  • Los costos adicionales se presentan desglosados con el porcentaje que corresponde a cada uno.
  • En los primeros pagos, el cobro de los intereses son mayores que el abono al capital con el propósito de liquidar primero la deuda.

Las instituciones financieras deberán proporcionarte una tabla de amortización con referencia al monto otorgado y los pagos que deberás realizar. Una vez que la solicites, identifica los conceptos que te proporcionamos y trata de comprender la relación.
Infórmate de todas las condiciones bajo las que pagarás tu crédito hipotecario antes de firmar el contrato y si es posible, compara entre las diferentes instituciones que tengas contempladas.